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二环上居然还有1.2万元-�O的房子

2020年3月10日,浑南GN-RJ-02-15地块经过激烈争夺,最终以7000元/建筑平方米顶价成交,并配建66000平地块内政府租赁住房。消息一出,真可谓是一石激起千层浪。“震惊”、“炸裂”、“重磅”,似乎都无法准确形容浑南GN-RJ-02-15地块成交给市场带来的冲击。

关于该地块能够给沈阳带来什么改变,业界是众说纷纭,但毫无疑问,三环外的土地价值是所有人讨论的焦点。有业内人士分析,该地块实际土地价格已经突破了1万元/建筑平方米,由此也将三环外的价格推到了新的历史高度。但在火热土拍的背后,可能很多人都没有意识到,此时的二环上却依然有1.2万元/�O左右的新房。

三环外成沈阳楼市主战场,二环稀缺价值凸显

近年来,沈阳三环外成为楼市主战场已经成为业界共识,其在沈阳房地产市场上所起的作用和地位越来越重要。如地处三环外的道义板块和新市府板块就长期占据沈阳楼市成交排行榜前两位,两大板块热度可以说是势不可挡,其中新市府板块还因为是沈阳品质改善的引领区域而吸引了全城目光,排名第三的铁西经开区板块其实也有很大部分属于三环外区域。

数据来自房谱网

土地市场也在证明着三环外的价值。据房谱网数据显示,2019年沈阳三环外居住用地成交占比达到了64%。综合房地产市场的热度以及土地市场供应状况两方面因素,三环外都可以说是沈阳目前楼市中当之无愧的主力军,并且在未来一段时间还将继续保持其火热态势。

数据来自房谱网

但另一方面,沈阳三环外成为沈阳楼市的主流其实也说明了主城区域土地稀缺的现实。从2019年的土地市场看,二环内外土地供应总量为31%,与三环外形成鲜明对比。从地块面积上看,二环周边也很少有大体量地块入市。所以,未来二环周边的楼市供应量总体将呈现下降趋势。所以,随着主城土地供应的减少,二环周边项目的稀缺性将进一步显现出来,房产价格水平也会随之水涨船高。

二环上还有1.2万元/�O的房子

当三环外发展起步之时,刚需群体因为资金有限不得不选择三环外产品。随着城市向外扩张,三环外热度逐步提升以及一些板块的品质升级,改善型人群也将目光投向三环外。刚需叠加改善型需求,三环外成为楼市主流也就顺理成章了。

而2020年的两场土拍又将沈阳三环外推向了新的价值高度。先是2月21日,北皇姑北四台子村二期-1地块以5400元/建筑平方米、总价7.94亿元,配建16400�O的政府人才住房成交。据业内人士分析,该地块最后地价成本接近7000元/建筑平方米,入市后的价格将在1.5万元/�O左右。

3月10日浑南GN-RJ-02-15地块的成交则给市场带来了强力的冲击。该地块最终以7000元/建筑平方米顶价出售,并配建66000平地块内政府租赁住房。综合测算,该地块的实际土地价格已经突破1万元/建筑平方米,预期项目入市后或将超过2.5万元/�O。

北三环外的道义板块、北皇姑板块,此前一直被认为是刚需为主的区域,但近些年随着万科、华润、中海等众多品牌房企入住,产品品质也呈现出升级态势,区域价值日益凸显,皇姑北四台子村二期-1地块的成交可以说奠定了北三环外新的入住门槛。而新市府板块是沈阳当前品质改善的代表区域,聚集了中海、龙湖、绿城、保利等众多品牌房企,改善产品层出不穷,浑南GN-RJ-02-15地块也将推动区域价值和产品品质迈上一个新台阶。

浑南GN-RJ-02-15地块位置

其实,就目前阶段看,沈阳三环外价格在1.5万元/�O以上项目也不在少数,如新市府板块部分项目价格就已经超过2万元/�O。而反观二环周边,一些典型在售项目价格范围也大约在13000-23000元/�O,尤其是2020年新地块入市项目的价格都预期在1.6万元/�O之上。所以,可以预见的是,随着浑南GN-RJ-02-15地块的成交,三环外房价上涨的预期得到了进一步强化,对于二环周边产品,上涨预期叠加区域稀缺属性,进入新一轮上涨周期也是箭在弦上。

但当二环日益稀缺,三环外地价越过1万元/建筑平方米关口,房价开始挑战2.5万元/�O门槛时,其实二环周边仍有价格在1万元/�O左右的房子,最具代表性的就是中海城项目。据了解,2020年入市的中海城全新组团和颂均价大约为11500元/�O,其一套三室产品的总房款大约在130万元左右。对比当前三环外的土地价格,身处二环上的中海城新品组团和颂堪称名副其实的价格洼地。

高质低价+成熟板块的优选

虽然价格相对较低,但中海城新品组团和颂的品质却并不低。据了解,中海城新品组团和颂规划16栋高层产品,户型以87-125�O为主,每个户型都设计为南北通透的宽厅产品,并且以合理的面宽进深比实现户型利用率最大化,体现出了中海深厚的产品功力。

中海城最新组团和颂115�O户型

不过,最令购房者感到惊喜的应该是精装交付,项目以中海G6精奢体系进一步提升施工工艺和水准,并甄选国际一线品牌为居住者打造高品质的沉浸式居住体验。总体说来,此次新品在各方面都超越了中海城此前标准。

中海城最新组团和颂样板间

而除了产品本身的品质外,项目所在板块的成熟度更衬托出了中海城新品组团和颂的价格优势。中海城项目位于二环路、松山路、赤山路与西江街交汇处,经过十一年发展,这里已经成为主城北部的重要地标,至今已经有超过十万业主入住。项目周边拥有十余条公交线路和地铁2号、9号线、10号线交通利好,并且还有沈阳市实验学校中海城小学、北京21世纪实验幼儿园中海城分校、东北英才学校、东北育才丁香湖小学、辽宁省实验学校赤山校区等优质教育资源。纵观城市北部,中海城周边的成熟与繁华都是首屈一指的。

中海城最新组团和颂区位图

在这样的成熟板块提供高品质的精装产品,其价格却还刚刚迈过1万元/�O的门槛,这在沈阳确实比较罕见。新房价格的形成有多方面因素,包括政策、土地以及企业自身的原因。不过我们有理由相信,一旦项目入住交付,二手房市场一定会还原其应有的市场价值。

结语:向三环外发展是沈阳发展的客观需要,这其中无疑有着巨大的置业机会。但购房者应该认识到,当沈阳三环外土地价格迈上1万元/建筑平方米关口时,在二环周边区域仍然有像中海城新品和颂这样1万元/�O+的房子,其不仅具有明显的价格优势,同时也具有难以比拟的区位和产品优势。而浑南GN-RJ-02-15地块的成交在凸显出其价格优势的同时,也预示着购买项目的窗口期越来越紧迫。

不过,现在有一个新的好消息。目前,沈阳中海已经启动了第二届“318购房节”,不仅推出了较大力度的优惠措施,中海各项目也将推出一定数量的特价房源。相信此时购买中海城,将在原有价格基础上获得更进一步的优惠。

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